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融创万科杭州角逐 争夺超级大盘美浓小镇背后的欧赔146手法

时间:2019-01-18 01:05来源:备案域名 作者:5A域名网 点击:
从阿里拍卖平台到杭州市场 再到龙头房企之争 融创和万科都是对手 1月15日 融创以33 4亿元接盘杭州美浓小镇 这是一

  从阿里拍卖平台到杭州市场,再到龙头房企之争,融创和万科都是对手。

  1月15日,融创以33.4亿元接盘杭州美浓小镇,这是一个因开发商资金链断裂烂尾,却曾和万科良渚文化村齐名的百万方大盘。

  美浓小镇项目绝大部分是住宅用地,这意味着,此次土地进账可以为融创在杭州的销售提供强有力的支撑。

  虽然此次竞拍融创小胜一场,但在杭州市场,谁也不甘人后。

  拍卖场硝烟

  这里是大战场里的小战场,想要在规模角逐中笑到最后,每一次机会都要紧紧抓住。

  1月15日,一个名为“萧山区浦阳镇桃北新村的桃花源房产项目”的资产包迎来拍卖。拍卖从1月14日10点开始,直至1月15日11点结束,耗时超过25小时,最后融创以33.4亿元竞得该项目,溢价率18%。

  尽管鏖战超过一天,但据阿里拍卖网页显示,此次拍卖仅有2人报名,有知情人士透露,激战的两家房企为融创和万科。

  资料显示,此次拍卖的资产包内含有网红大盘美浓小镇,这是杭州萧山目前罕见的百万方大盘,项目规划范围5.3平方公里,住宅建设用地1600亩,远景规划居住人口约3万人,包含了高层、排屋等多种物业形态,致力打造成以居住为主、休闲度假为辅的品质生活小镇。

  据了解,资产包曾经在2018年进行拍卖,但最终不幸流拍,此次拍卖在一定程度上降低了标准。具体为:起拍价由32亿元降至28亿元,保证金由6.4亿元降至1.4亿元,涉诉房屋从23套降至1套,几乎所有的涉诉房屋都转化为可售房屋。

  其实,万科出现在此次买卖场中并不让人意外,因为美浓小镇曾一度与其打造的良渚文化村齐名。有市场消息称,万科此前有意接盘将项目打造成杭州南部良渚文化村,与余杭良渚文化村相呼应。

  然而,从2013年开盘,到开发商登峰集团、云都置业资金链紧张申请破产,美浓小镇发展并不顺利,在陷入停工状态后等待新的主人。

  资料显示,项目内的宅地共12宗,总用地面积达到56.77万平米(其中土地使用权总面积约为56.31万平米,代征总面积4580平米),无证房屋建筑总面积5517.6平米。5宗风景名胜用地总用地面积约11.36万平米,2宗公共设施用地总用地面积3.35万平米,在建工程建筑面积约1.7万平米。

  资产包内大量的住宅用地对房企来说是最大的诱惑,据观点地产新媒体了解,萧山算是长三角区域内的价值洼地。    数据来源:观点地产新媒体整理

  与杭州热门区域相比,萧山价格并不高,但在长三角辐射作用下,受到不少投资客的关注。

  从图表中可看出,2018年,在调控的影响下,萧山的成交量在收缩,价格却在持续上涨。上海中原市场分析师卢文曦称,亚运会的概念对萧山也是利好,大量基建的投入对地区的发展有很大的帮助。

  他续指,近几年特色小镇建设也比较活跃,好的小镇可以带动住宅销售,并相应提高价格。

  有业内人士猜测,融创此次拿下美浓小镇项目,不排除将它打造成理想小镇的可能性。因为去年7月,融创东南公司宣布,将打造一个将居住、商业、酒店、科创、文旅、教育、医养和长租八大业务融合的产城平台。

  孙宏斌毫不掩饰对于文旅的期待值,收购万达文旅项目后,2018年下半年,融创再以62.81亿元收购万达原文旅集团和13个文旅城项目的设计、管理和规划公司。有了成熟的运营团队,,也无疑是融创拿下美浓小镇的最大底气。

  卢文曦也认为,小镇的运营管理至关重要:“环境多半是人造的,小镇一定要有特色。”

  在他看来,特色是吸引人的地方,管理运营是物业增值保证。

  融创万科杭州赛跑

  从阿里拍卖场到杭州市场,融创和万科的竞逐从未停止。

  观点地产新媒体了解到,深耕一二线核心城市是融创发展的战略,杭州是融创的发展重心之一。

  那是一段“惊险”的成长之旅——2012年进入杭州,融创结识了“好朋友”绿城,那也是融创完成全国布局的重要节点。

  “融绿平台”成立不久后,便开始在杭州攻城略地。2012年,融创首入杭州拿下西溪附近的一块宅地,即与绿城合作开发的西溪融庄项目。进入杭州1年多,融创通过直接拿地、项目收购和合作开发等方式,拥有了8个项目,除去与世茂合作开发的之西湖项目,其余7个项目均由融创操盘。

  2014年,孙宏斌50亿接下绿城,将绿城从上半年不足30亿的平均回款额做到9月百亿销售额。孙宏斌与宋卫平的结局众所周知,但在“融绿平台”解体后,融创还是保留了绝大部分项目,这些恰好就是融创在杭州的基石。

  资料显示,2017年,融创在杭州合同销售额为310.2亿元,销售贡献度约9%。当年杭州城市销售额4181亿元,融创市场占有率7.4%,城市销售排名第1,这也是融创在进入杭州5年后首次拿下权益榜冠军。在2016年,融创在杭州的市占率仅有3.9%。

  杭州作为一个房企必争之地,融创不仅面对着绿城、滨江等本土房企,万科更是强有力的竞争对手之一。    数据来源:网络综合数据(权益),观点地产新媒体整理

  万科在杭州的资历比融创深厚不少,从2010年至今,始终没有跌出过杭州权益销售排行前三。

  以良渚文化村为代表的城北是杭州万科大本营,也是杭州万科销售业绩的粮仓。

  为了给业绩提供有力的支撑,万科从来没有放弃过在杭州储备粮草。据不完全统计,2013年-2018年,万科在土拍出场斩获的地块超过20宗。2018年,通过收并购也夺得不少杭州地块。

  2018年11月,万科子公司杭州锦蓝接盘了恒大旗下嘉凯城71万平米房地产资产包。

  据观点地产新媒体了解,资产包中项目剩余可售面积超过71.06万平米,而2家杭州公司名下的城市之光、名城博园2项目,预计能给杭州万科增加近40亿元的货值。

  某种程度上,销售的竞争已经演变成了土储的竞逐。2018年,融创也开始出现在杭州的招拍挂市场。11月末,融创旗下的厦门赛实置业有限公司共以48.6亿元夺得运河新城两宗地块,并在2019年1月引入首创、杭州运河集团共同投资开发。

  另据市场分析人士介绍,截至目前,融创在杭州的项目约有30多个,其中绝大多数走高端精品路线,去化也一直保持高位。

  因此,为了保持在杭的市场占有率,融创需要不断补充“粮草”。万科手握良渚文化村,融创揽得美浓小镇,这还是一场势均力敌的较量。

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